案 由：房屋买卖合同纠纷

主审法院：合肥市瑶海区人民法院

办案人：北京盈科（合肥）律师事务所 汪剑律师

办案结果：解除合同  双倍返还定金

案情：

2015年，8月13日，戴某与陆某、夏某夫妇签订《存量房买卖合同》，约定购买陆某名下的房产；2015年8月31日前将首付款存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移手续。同日，陆某与夏某收取戴某交付的定金壹万伍仟元，并出具收条。2015年10月11日，夏某与陆某签订《房屋买卖补充协议》，载明：因陆某逾期未按照原合同日期办理过户手续，协议如下：同意陆某在2015年11月15日前办理并完成存量房转移登记手续，并在办理完成过户当天将房屋交付给原告，如在2015年11月15日前未能完成过户手续并交付房屋，陆某应在违约期后两日内返还原告定金。2015年11月27日，双方再次签订《房屋买卖补充协议》一份，载明：甲乙双方于2015年8月13日签订《存量房买卖合同》，后又达成补充协议。上述合同及补充协议签订后，戴某履行了自己的义务，但由于陆某、夏某未在2015年8月31日还清银行贷款，并办理存量房转移手续，导致房屋不可能履行过户，直至2015年10月11日，陆某仍然没有还清银行贷款，且达不到过户要求。后经双方及中介公司再次协商，要求陆某在2015年11月15日前完成过户并交付房屋，但陆某仍然未能在2015年11月15日前联系义务，再次违背合同约定。且2015年10月11日至2015年11月15日期间在戴某不知情的情况下将该套房屋抵押给借贷公司，再次使得房屋不可能履行过户。因陆某逾期未按照合同及协议日期办理过户手续，现双方达成补充协议：要求陆某在2015年12月1日前完成过户，并交付房屋。如陆某未能在2015年12月1日前完成过户手续并交付房屋，戴某有权解除合同以及三份补充协议，且陆某应赔偿戴某双倍定金与违约金。

法院认为：

当事人应当权利履行合同的约定，原被告双方就买卖房屋达成一致的意思表示并订立买卖合同。合同签订后，被告未按照双方约定时间办理案涉房屋所有权变更手续，已构成违约，理应承担违约责任。当事人既约定违约金又约定定金的，守约方可选择适用违约金或者定金条款。原告要求的双倍返还定金符合法律规定，本院予以支持。

办理结果：

合肥市瑶海区人民法院就本案作出如下判决：被告陆某、夏某于本案发生法律效力之日起十日内双倍返还原告定金三万元；案件受理费由被告陆某、夏某承担，案件公告费由陆某、夏某承担。

律师点评：

本案中戴某的诉求得到了法院的支持，基于我国合同法的法律以及相关规定，各方当事人出于真实、自由的意愿所达成的合同，对于有权处分且不违反国家法律强制性规定的，自各方签字之日，或合同所附条件生效之日起合同法律法律效力。各方均应受该合同的约束，均应积极履行合同义务。本案中，戴某与陆某、夏某签订《存量房买卖合同》，均应受该合同的约束，积极履行该合同中约定的各方义务，违反合同义务应承担相应的违约责任。

本案中，由于陆某一直未能还清房屋贷款，并将该房屋在未通知戴某的情况下私自抵押给某借贷公司，因此陆某未能在合同约定的履行期限内履行其合同义务，戴某基于双方签订的合同单方通知陆某及夏某解除合同。我认为该合同已经依法解除。我国目前对于合同解除有三种方式：法定解除、约定解除、意定解除，相对应的享有法定解除权、约定解除权及意定解除权。所谓法定解除，就是合同本身违反国家的相关强制性规定，如合同法的52条而导致合同无效。约定解除即双方在合同中就合同解除的条件与情形已经做出了明确的约定，在该情形出现或条件满足时，具有约定解除权的一方即有权解除合同。本案中，戴某正是在合同约定的条件满足后，基于合同享有的单方解除权，在履行通知对方的程序之后，解除了双方签订的合同。所谓意定解除权，指双方就解除合同临时达成合意，而导致合同解除。

笔者认为：只有合同在具有以上三种解除权的情况下，才可能享有解除权并解除合同。当然，对于可撤销合同，享有合同撤销权的一方如果行使撤销权也可以使合同失去法律效力。除此之外任何一种单方面解除合同的行为都是无效的，守约方均可要求违约方继续履行合同并承担违约期间的违约责任，或者可以要求解除合同并要求违约方承担因违约行为所遭受的损失。